Անհասկանալի գործընթացներ՝ անշարժ գույքի շուկայում

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում անհասկանալի գործընթացներ են տեղի ունենում։ Մասնավորապես, վաճառքի գներն այստեղ անշեղորեն բարձրացել են։ Ենթադրվում է, որ նման գործընթացը պետք է արդյունք լիներ շուկայի ակտիվության և գործարքների քանակի աճի։ Հայաստանում այդպես էր 2000-ական թվականներին՝ Ռոբերտ Քոչարյանի կառավարման տարիներին։ Այդ ընթացքում տեղի ունեցող շինարարության բուռն աճն էապես աշխուժացրել էր անշարժ գույքի շուկան, նպաստել անշարժ գույքի շուկայական արժեքի ձևավորմանը և ավելացրել առքուվաճառքի և մնացած այլ գործարքների քանակը։ Սակայն այն, ինչ տեղի է ունենում այստեղ հիմա, որևէ զուգահեռ չունի այդ ամենի հետ։

Բանն այն է, որ վերջին ամիսներին երկրի ղեկին գտնվող անձի կողմից հաճախակի հայտարարություններ են արվում շինարարությունում բումի, անշարժ գույքի շուկայում ակտիվության բարձրացման, հիպոթեկային վարկավորման ծավալների շեշտակի ավելացման մասին։ Այսինքն, կառավարության ղեկավարի կողմից ազդակներն են հղվում առ այն, որ անշարժ գույքի շուկայում իբր աշխույժ եռուզեռ է, որն էլ բերում է նրան, որ գույք վաճառողները սկսել են բարձրացնել իրենց վաճառքի առաջարկը։ Հաճախ բանը հասնում է անհեթեթության։

Օրինակ՝ մայրաքաղաքի մեծ Կենտրոնի կոնկրետ տարածքում վաճառվող հողամասի 1 քմ-ի վաճառքի գին է նշվում 1200-1500 դոլարը։ Շեշտենք, խոսքը ոչ թե բնակելի կամ այլ մակերեսի մասին է, այլ հողի։ Այն հողի, որի առքուվաճառքի գործարքի գինը այդ նույն տարածքում ամենթանկը եղել է 400 դոլարը 1 քմ համար։

Անհեթեթությունը սրանով չի սահմանափակվում՝ խորհրդային տարիներին կառուցված անհատական տան 1 քմ մակերեսն էլ նույն տարածքում առաջարկվում է ոչ ավել, ոչ պակաս՝ 2200—2500 դոլար 1 քմ դիմաց։ Այն դեպքում, երբ Կենտրոնի այդ հատվածում կատարված գործարքների արդյունքում բնակելի մակերեսի ձևավորված շուկայական միջին գինը չի գերազանցում 390 հազար դրամը (մոտ 800 դոլար) 1 քմ դիմաց։

Ընդ որում, վաճառողներին չի ընկճում ոչ այն փաստը, որ ոչ ոք չի ցանկանում այդ գնով ձեռք բերել իրենց հողատարածքը կամ առանձնատունը, ոչ էլ այն, որ դադարում են հետաքրքրվել իրենց առաջարկներով։ Շուկայական տրամաբանությունը նրանց մոտ դադարել է գործել՝ նրանք չեն էլ պատրաստվում իջեցել վաճառքի գինը և մոտեցնել շուկայական՝ այսինքն իրականացված գործարքների արդյունքում ձևավորված գներին։ Անշարժ գույքի շուկայի այս վիճակը ինչ-որ առասպելական «մենաշնորհներով» կամ հատուկ բթամիտների համար օգտագործվող «սաբոտաժով» բացատրելը տգիտության կամ հեղափոխական հռետորաբանության արդյունք է։

Թերևս արդեն պարզ է, թե ինչո՞ւ է Նիկոլ Փաշինյանը նման ազդակներ ուղարկում անշարժ գույքի շուկային՝ ցանկալին ցույց տալ որպես իրականություն, խաբել անտեղյակ մարդկանց թե կյանքը լավանում է և տնտեսությունը զարգանում՝ մինչև հերթական սուտ խոստումները, որից հետո «հպարտ» քաղաքացիները մոռանում են նրա նախորդ հայտարարություններն ու չեն ցանկանում օգտվել մտածելու և «դուխով» վարչապետի առջև հարցադրումներ բարձրացնելու իրենց տրված, բայց չկիրառվող հնարավորություններից։

Մի խոսքով, այս ամենի արդյունքում անշարժ գույքի շուկայում գործարքների քանակը, հետևաբար և շուկայի ակտիվությունը նվազում են։ Դա դժվարացնում է անշարժ գույք գնելու ցանկություն ունեցողների վիճակը, որի համար նրանք «պարտական են» բացառապես Նիկոլ Փաշինյանի «կրակած» աճերին։ Այժմ անդրադառնանք անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեի օգոստոս ամսվա վերլուծության որոշ ցուցանիշների։

Վերլուծությունից տեղեկանում ենք, որ 2019 թ․-ի օգստոսին, հուլիս ամսվա համեմատ, անշարժ գույքի ընդհանուր գործարքների քանակը նվազել է 3,5 տոկոսով կամ շուրջ 600 գործարքով։ Ընդ որում, գործարքների քանակն ամենից շատ նվազել է Երևանում, որտեղ սովորաբար կատարվում է ամբողջ գործարքների մոտ մեկ երրորդը։ Օգոտոսին Երևանում գործարքների քանակը նվազել է 8,2 տոկոսով, իսկ մարզերում միասին վերցրած՝ 0,9 տոկոսով։ Անցնենք առաջ։

Առքուվաճառքի գործարքներն այս տարվա օգոստոսին, այս տարվա հուլիսի համեմատ, ևս նվազել են՝ 3,6 տոկոսով։ Թեև Երևանում դրանք նախորդ ամսվա՝ հուլիսի համեմատ աճել են 2,5 տոկոսով, բայց անցյալ տարվա օգոստոսի համեմատ դարձյալ նվազել են՝ 0,5 տոկոսով։ Մարզերում օգոստոսին հուլիսի համեմատ առքուվաճառքի գործարքների նվազումն ավելի մեծ է՝ 6,6 տոկոս։ Ընդ որում, միայն բնակարանների առքուվաճառքի գործարքները Հայաստանում անցյալ տարվա օգոստոոսի համեմատ նվազել են 1,9 տոկոսով, իսկ միայն Երևանում՝ 7,6 տոկոսով։

Վիճակն շատ ավելի վատ է իրավաբանական անձանց կողմից կատարված գործարքների քանակի առումով։ Ըստ կադաստրի կոմիտեի վերլուծության տվյալների, Հայաստանում իրավաբանական անձանց կողմից գնված անշարժ գույքը հուլիսի համեմատ նվազել է ․․․40,8 տոկոսով։ Այս ցուցանիշը փաստում է տնտեսության մեջ տեղի ունեցող բացասական միտման մասին՝ տնտեսվարողները չեն ցանկանում անշարժ գույք ձեռք բերել, ինչը ներդրումների և տնտեսական ակտիվության տեմպի նվազման ևս մեկ անուղղակի վկայություն է։

Հողերի առքուվաճառքի մասին։ Այստեղ նույնպես օգոստոսին հուլիսի համեմատ Հայաստանում առքուվաճառքի գործարքներն նվազել են՝ 12,9 տոկոսով, որից Երևանում՝ 21,9 տոկոսով։ Ի դեպ, Երևանում օգոստոսին հողի աճուրդով վաճառքի ընդամենը 2 գործարք է գրանցվել։

Այժմ Նիկոլ Փաշինյանի կողմից կիրառվող մանիպուլյացիոն գործիքի՝ հիպոթեկային գրավադրման գործարքների իբր թե անգամներով աճի մասին։ Նախ՝ արձանագրենք, որ ի տարբերություն նախկինի, հիպոթեկային գրավադրման գործարքների փոփոխությունները վերլուծության մեջ առանձին չեն ներկայացվում։ Թերևս կարելի է կռահել, թե ինչու։ Դա կարելի է կռահել նաև ծանոթանալով ընդհանուր գրավադրման ցուցանիշներին։

Բանն այն է, որ օգոստոսին հուլիսի համեմատ ընդհանուր՝ ներառյալ հիպոթեկային գրավադրման գործարքներն աճել են ․․․ ընդամենը 0,8 տոկոսով, իսկ Երևանում դրանք ընդհանրապես նվազել են՝ 5,2 տոկոսով։

Չնայած կոնկրետ հիպոթեկային գրավադրման ցուցանիշի փոփոխությունը չի ներկայացվում, բայց փաստը, որ նվազել են բնակարանների և առանձնատների գրավադրումները, որոնք հենց հիպոթեկային վարկավորմամբ ձեռք բերվող գույքն են, խոսում է այն մասին, որ հիպոթեկային վարկավորման ծավալները ոչ թե աճել են, ինչպես ասում է Նիկոլ Փաշինյանը, այլ՝ նվազել։ Այսպես, բնակարանների գրավադրումը օգոստոսին նվազել է 3,8 տոկոսով, անհատական տներինը՝ 2,1 տոկոսով։ Ինչպես այս, այնպես էլ հիշատակված մյուս թվերն ինքնին խոսում են, իհարկե քանի դեռ դրանք չեն կեղծվել կամ էապես աղավաղվել։

Արա Մարտիրոսյան